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Ley de alquiler-venta y leasing inmobiliario

ley de alquiler-venta y leasing inmobiliario
La ley de promoción del arrendamiento decretada recientemente crea un marco para formalizar el mercado de alquileres. Esta norma define tres escenarios: el alquiler como tal; y dos modalidades con opción de compra final de la vivienda habitada: el alquiler-venta y el leasing inmobiliario.

¿Qué es el Alquiler-Venta?

El alquiler-venta es un contrato de corto plazo. Se calcula que quien tome esta opción no estará más de 2 o 3 años en ella. Aquí el trato es directo será con personas o inmobiliarias que tengan viviendas de disponibilidad inmediata. Esta modalidad es ideal para quien nunca ha podido ser bien calificado para un crédito, por tener ingresos irregulares o informales.

Servirá para que durante el tiempo de su contrato y ya habitando una vivienda, demuestre con el cumplimiento de sus cuotas que sí tiene capacidad de pago. El arrendamiento con opción de compra, el arrendador(constructora) y el arrendatario (familia que comprará la vivienda a futuro) pactan desde un inicio el precio de compra futuro del inmueble. Así el arrendatario ocupará la casa, digamos, por tres años pagando a cambio un alquiler mensual a la constructora.

Pasado ese periodo, el arrendatario tiene la opción de comprar el inmueble (al precio pactado anteriormente) ya sea por medio de un crédito hipotecario o también puede acogerse al leasing. Cualquiera que sea su decisión deberá pagar en el primer caso uno cuota inicial que representa entre el 20% y 30% del valor total de la vivienda.

¿Qué es el Leasing inmobiliario?

El leasing inmobiliario es un contrato a largo plazo y se gestiona a través de una entidad del sistema financiero. Esta es propietaria del inmueble y cede su uso al inquilino por un tiempo determinado entre ambos y además le cede el derecho de concretar la compra al final del contrato pagando un precio mucho menor. Este precio final dependerá del monto de las cuotas y del tiempo en que se financie.

Sin embargo, para una misma propiedad, la cuota de un leasing sería menor que si se tomara un crédito hipotecario. El perfil crediticio del cliente definirá que opción es la mejor para él. En el camino tendrá la alternativa de negociar con el banco el paso de la modalidad de leasing a la de hipotecario.

Para el caso del leasing inmobiliario, el decreto legislativo dice que el banco como dueño del inmueble cede su uso a un inquilino quien tendrá la opción de compra por un valor pactado previamente, pero no señala que se deje de pagar la cuota inicial.

¿Se pagará una cuota inicial?

En ambas modalidades no tienen una cuota inicial tal como la que se pide en el crédito hipotecario. Pero si se cobraría antes de habitar la vivienda una prima por estreno (sería un 5% del valor de la vivienda si esta es nueva), alguna garantía, o algún otro concepto que las condiciones del mercado y la competencia definirán.

El costo de la prima se podría cubrir con el Bono del buen pagador (entre S/.12,500 y S/.17 mil soles) que concede el Fondo Mi Vivienda solo para los inmuebles que no exceden un valor de S/.192,500.

¿Habrá desalojo?

Si habrá desalojos, y las causas son permanecer más tiempo de lo acordado en el contrato de alquiler, incumplir con la renta por dos meses consecutivos, no pagar el mantenimiento o los servicios durante seis meses, o darle un uso diferente a la vivienda. La norma propone un proceso de desalojo en menor tiempo que el actual.

Es importante que este tema se cumpla para que las empresas y financieras que participen del negocio reduzcan su riesgo y sepan que pueden recuperar su inmueble, ante cualquier eventualidad, y volverlo a poner en oferta al mercado.

¿Cuándo estará lista la ley?

El reglamento de la ley todavía está en elaboración. Su primera versión será puesta a consulta con los actores del sector. Luego de eso se iniciará una campaña masiva de difusión para que las personas en aplicar a estos alquileres. Se espera que esta nueva ley se inicie en el mes de octubre.

Sabiduría Financiera

La morada real

El leasing es una oportunidad para personas trabajadoras, no sólo dependiente sino independientes, es decir intenta incluir a toda persona y darle oportunidad de compra a largo plazo con enormes facilidades, así es el sueño de la casa propia…pero hay una realidad y oportunidad mayor a esta, sí…, hay una persona que te puede no sólo dar oportunidad en tu vida personal y familiar sino que incluye a todo ser humano que se acerca con una enorme sensación de adquirir un hogar real…Jesús dijo, voy a preparar casa… (Juan 14:2), es decir, la casa que te ofrece, no se quemará, ni se enmohecerá (2 Corintios 5:1) tampoco tienes que obtenerla a través de un banco o de cuotas mensuales, sólo tienes que entregarle TODA tú vida (Juan 5:24), para que se haga efectivo en ti, a aquél que murió perdonándote TODAS TUS DEUDAS y dejándote limpio, pues al tercer día resucitó de los muertos para garantizarnos que el mejor negocio que podemos hacer es adquirir la casa celestial, no la casa religiosa pues ella no podrá cambiarte la vida, tener una religión es no haber accedido realmente a la casa propia, pues no es el método de Dios…el único antídoto para tú vida y mi vida se llama Jesús. Hoy puedes tener la oportunidad de comprar, el dueño de la viña te espera, HOY el sueño de la casa propia puede ser tuyo, incluye paz, felicidad y alegría cada día aquí y en la eternidad… ¿lo harás?

Colaboración: Jorge Lopez Cano y Jose Collazos.

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